Die Hypothekenzinsen erreichten erstmals seit 2011 die 5-Prozent-Marke

Die Hypothekenzinsen steigen rapide – zum ersten Mal seit mehr als einem Jahrzehnt über 5 Prozent – ​​und sie beginnen, den boomenden Wohnungsmarkt zu dämpfen.

Der 30-jährige festverzinsliche Durchschnitt, das beliebteste Hypothekenprodukt, hat diese Woche die neue Schwelle erreicht, berichtete Freddie Mac am Donnerstag. So hoch war sie seit Februar 2011 nicht mehr.

Niedrige Zinsen haben die Wiederbelebung des US-Immobilienmarktes nach der Großen Rezession angeheizt und dazu beigetragen, die Eigenheimpreise auf ein Rekordniveau zu treiben. Aber nach zwei Jahren des Schwebens auf historischen Tiefstständen sind die Zinsen auf einem Höhenflug: Im Januar lag der 30-jährige feste Durchschnitt bei 3,22 Prozent. Vor einem Jahr waren es noch 3,04 Prozent.

Obwohl ein Anstieg der Hypothekenzinsen erwartet wurde, war ihr Anstieg schneller als von vielen Ökonomen vorhergesagt. Angetrieben von der Inflation sind die Zinsen in die Höhe geschossen.

Die Inflation, die die Verbraucher im Alltag hart getroffen hat, bereitet auch den Käufern von Eigenheimen Schmerzen. Vor einigen Monaten wollte ein Hauskäufer 1.347 $ zahlen einen Monat mit einem Darlehen von 300.000 $ zu 3,5 Prozent. Wenn der Käufer bis diese Woche warten würde, würde das gleiche Darlehen zu 5 Prozent die monatliche Zahlung um 263 $ auf 1.610 $ erhöhen.

Die Bemühungen der Federal Reserve, die Inflation zu zähmen, treiben den Zinsanstieg voran. Obwohl die Fed keine Hypothekenzinsen festlegt, beeinflusst sie sie doch. Die Zentralbank hat Anfang März die ersten Schritte unternommen, um die Inflation zu senken, als sie ihren Leitzins zum ersten Mal seit 2018 anhob. Zusätzlich zur Leitzinserhöhung wird die Fed bald mit dem Prozess der Reduzierung ihrer Bilanz beginnen.

Die Federal Reserve hält etwa 2,74 Billionen US-Dollar an hypothekenbesicherten Wertpapieren. Es gab an, dass es seine Pläne zur Reduzierung seiner Bestände auf seiner Sitzung im Mai bekannt geben werde. Je aggressiver die Fed diese Anleihen verkauft, desto schneller dürften die Hypothekenzinsen steigen.

Die Wohnkosten belasten nicht nur Käufer und Verkäufer. Es hat sich auch als große Komplikation für die wirtschaftliche Erholung erwiesen und gefährdet möglicherweise die Fähigkeit der politischen Entscheidungsträger, die Inflation einzudämmen, die die gesamte Wirtschaft erfasst hat.

Die Inflation steigt so schnell wie seit 40 Jahren nicht mehr, die Preise stiegen im März um 8,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Unterkünfte machen einen großen Teil – etwa ein Drittel – des Waren- und Dienstleistungskorbs aus, der zur Berechnung der Inflation oder des sogenannten „Verbraucherpreisindex“ verwendet wird. Das bedeutet, dass es für die Gesamtinflation umso schwieriger sein wird, auf ein normaleres Niveau abzusinken, wenn sich die Wohnkosten nicht bald deutlich umkehren.

Die Kosten für Unterkünfte unterscheiden sich auch von anderen Kategorien wie Benzin, Lebensmitteln oder Flugtickets, die möglicherweise anfälliger für Kräfte wie die anhaltende Pandemie, Unterbrechungen der Lieferkette oder ein Krieg sind.

Zum Beispiel ist es unwahrscheinlich, dass die Gas- oder Energiepreise so hoch bleiben werden wie damals, als Russland in die Ukraine einmarschierte und enorme Folgen für die Energiemärkte der Welt hatte. Lebensmittel können auch billiger werden, wenn sich die Lieferketten im Laufe der Zeit glätten.

Aber diese Kräfte gelten nicht in gleicher Weise für die Wohnkosten. Vermieter, die höhere Mieten erzielen können, werden die Preise ein Jahr später wahrscheinlich nicht senken. Käufer werden weiterhin nach den wenigen verfügbaren Häusern schreien. Und da der Wohnungsmarkt durch wettbewerbsorientierte Bieterschlachten und Barangebote aufgeladen wurde, ist unklar, wie drastisch sich die Nachfrage abkühlen muss, bevor sich die Wohnkosten sinnvoll umkehren.

Sogar Fed-Beamte reiten auf der Welle. Diese Woche sagte Fed-Gouverneur Christopher Waller, dass er sein Haus in St. Louis ohne Inspektion an einen Barkäufer verkauft habe.

„Der nationale Wohnungsmarkt ist unglaublich“, sagte Waller am Montag bei einer von der Fed veranstalteten Community Listening Session.

Es waren die Maßnahmen der Fed während der Pandemie, die die Hypothekenzinsen nach unten trieben. Der 30-jährige feste Durchschnitt erreichte im Januar 2021 bei 2,65 Prozent seinen Tiefpunkt. Durch die Senkung des Federal Funds Rate auf nahezu Null und den Kauf von Staatsanleihen und hypothekenbesicherten Wertpapieren zur Stützung der Wirtschaft leitete die Zentralbank eine Ära billiger Wohnungsbaudarlehen ein.

Als die Kreditaufnahme billiger wurde, stiegen die Immobilienpreise, da die Käufer es sich leisten konnten, mehr für den Wohnungsbau auszugeben. Der jüngste Case-Shiller-Immobilienindex zeigte, dass die Preise im Januar gegenüber dem Vorjahr um 19,2 Prozent gestiegen sind. Phoenix, Tampa und Miami verzeichneten Zuwächse von 32,6 Prozent, 30,8 Prozent bzw. 28,1 Prozent.

Die Preise sollten moderat bleiben, aber steigende Zinsen werden die Erschwinglichkeit weiterhin zu einer Herausforderung machen. Und obwohl erwartet wird, dass höhere Zinsen den Kauf von Eigenheimen im Laufe der Zeit verlangsamen werden, bleiben die Faktoren, die zum Immobilienboom geführt haben, bestehen. Die Lagerbestände bleiben niedrig und die Nachfrage bleibt hoch.

„Wir haben bereits eine Verlangsamung der Käuferaktivität in Bezug auf weniger Hausverkäufe gesehen“, sagte Lisa Sturtevant, Immobilienmarktanalystin in Alexandria, Virginia. „Ein Teil davon hat damit zu tun, dass es nicht genug zu kaufen gibt. Ich denke, wir werden wahrscheinlich einen ziemlich starken Frühling erleben, da die Leute versuchen, einzusteigen, bevor sie glauben, dass die Zinsen noch höher steigen werden.“

Mit der Erhöhung der Zinsen hat sich der Boom des Hypothekenmarktes in den Jahren 2020 und 2021 in diesem Jahr verlangsamt. Die Refinanzierungsanträge sind auf den niedrigsten Stand seit 2019 zurückgegangen. Die Mortgage Bankers Association prognostiziert, dass die Gesamtanträge in diesem Jahr um mehr als 35 Prozent zurückgehen werden. Es wird erwartet, dass die Kaufabschlüsse um 4 Prozent steigen, aber die Refinanzierungsabschlüsse werden voraussichtlich um 64 Prozent sinken.

„Der Anstieg der Hypothekenzinsen wird den Immobilienmarkt verlangsamen und die Refinanzierungsnachfrage für den Rest dieses Jahres weiter verringern“, sagte Mike Fratantoni, Chefökonom von MBA, in einer Erklärung. „Höhere Eigenheimpreise und -zinsen sowie anhaltende Angebotsengpässe werden nun voraussichtlich zu einem jährlichen Rückgang der Verkäufe bestehender Eigenheime führen.“

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